C’est un marché fortement encadré où n’intervient pas qui veut.

Et où le réflexe avocat (mandataire en TI), super acteur full services pour ses clients, doit prévaloir dés lors qu’une communication claire est donnée au grand public sur tout ce que nous pouvons leur apporter. Soyons au point et pédagogues !

Qui est Qui ?

Les acteurs traditionnels : il en va de l’agent immobilier, nouvellement de l’avocat (depuis 2010) et plus classiquement du notaire.

Le promoteur immobilier quant à lui n’intervient qu’en amont et pour des immeubles neufs, sans participer à l’ensemble de la transaction. Il recherche et achète le terrain, son rôle est de financer l’opération, de passer les marchés avec les entreprises d’assurer le suivi technique administratif et financier de l’opération, il surveille le chantier, et les relations avec les administrations et les collectivités locales.

Le Conseiller en gestion de patrimoine (qui connait de la situation patrimoniale de son client afin de le guider dans une stratégie patrimoniale que ce soit une acquisition familiale ou pour un investissement locatif) et le négociateur immobilier (qui négocie les achats et les ventes de biens immobiliers) sont deux acteurs pouvant intervenir en matière de TI mais pas du début à la fin du processus.

Il est difficile de dresser une liste cohérente des acteurs de la transaction qui augmente sans cesse …., aussi avons-nous choisi de définir les rôles des 3 professionnels susmentionnés qui sont régis par des textes et soumis à des statuts différents et d’expliquer en quoi l’avocat a un rôle différentiateur.

Le marché de la TI était il y a encore peu de temps le domaine des agents immobiliers principalement, des notaires et parfois des administrateurs de biens.

Mais depuis 2009 l’avocat peut lui aussi porter la casquette de mandataire en transactions immobilières. Il peut exercer à titre accessoire ce qui n’enlève rien bien entendu au rôle du notaire qui reste l’unique interlocuteur pour sceller la transaction.

Ces trois professionnels reçoivent mandat d’un acheteur, d’un vendeur ou encore d’un bailleur ou locataire afin de réaliser une transaction immobilière qui peut être la vente, l’achat, la location de tout type de biens immobiliers : appartement, maison, local commercial, terrain. Ils seront chargés de la négociation puis de la rédaction des avant contrats et des contrats tels que le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente, le bail… Pour autant et malgré les similitudes de ces activités, ils doivent être distingués.

●  L’Agent Immobilier : un spécialiste terrain du marché

Son activité est strictement encadrée par la loi Hoguet de 1970, il est un intermédiaire de la TI. Cette loi a pour objet de protéger le consommateur en instaurant un certain nombre de garanties et de contrôles des professionnels de l’immobilier. Ainsi elle les oblige à avoir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable, à détenir un répertoire des mandats de transaction ou de gestion, à ne recevoir une commission que pour les opérations effectivement conclues entre les parties qui ont été rapprochées par lui.

A la différence des notaires et avocats, il exerce cette activité à titre principal. Il prospecte la clientèle, évalue les biens, diffuse les annonces immobilières, fait visiter les biens.

Il doit veiller au bon déroulement des toutes les opérations et ainsi vérifier la fiabilité des divers documents indispensables à la conclusion de la transaction.

Très souvent, il va aussi être administrateur de biens c’est à dire chargé par les propriétaires de s’occuper de la gestion de la copropriété et de l’entretien du bien (recouvrement des loyers, des charges, des baux, travaux…).

Il a généralement une connaissance et une forte expérience de terrain, un réseau, à laquelle s’ajoutent des compétences juridiques minimales parce qu’il doit connaître l’ensemble des textes en vigueur. Très polyvalent, il est un intermédiaire encore privilégié sur le marché. Le réflexe avocat doit se développer !

●  Le nouvel acteur CLÉ porteur de sécurité juridique dans la transaction : l’Avocat mandataire en transactions immobilières

Depuis la loi Hoguet, les avocats ont la possibilité d’exercer l’activité de mandataire en transactions immobilières sans remplir les conditions exigées pour les agents immobiliers. En considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette activité (nous y sommes couverts par notre RCP, le mandat que nous portons pour notre client étant bien entendu de nature civile), cet exercice est un prolonge- ment naturel de notre mission première juridique ou judiciaire. Pourtant jusqu’en 2009, les avocats, dont les règles déontologiques excluent le démarchage, sont restés réservés quant à la pratique de cette mission en raison de son aspect commercial.

C’est le Conseil de l’Ordre des Avocats du barreau de Paris le 21 avril 2009 qui a adopté un nouvel article au règlement intérieur autorisant les avocats à exercer l’activité de mandataire en TI dans les limites posées par la loi. Le conseil national des barreaux CNB en a décidé de même le 5 et 6 Février 2010. Soit il y a déjà 12 ans !

Cette nouvelle activité s’adresse a priori principalement aux avocats ayant une compétence en matière immobilière qu’il s’agisse de procédure ou de saisie immobilière ou encore de rédaction d’actes pour des ventes ou des locations, des fonds de commerce… Mais pas que… Les avocats exerçant en droit de la famille, les avocats fiscalistes, les avocats en droit de l’entreprise, ceux en droit international ou mobilité internationale et bien d’autres ont toute leur place et leur légitimité pour intégrer cette expertise dans leur offre de services vis- à-vis de leurs clients, en toute cohérence.

Mais attention, l’avocat n’est pas un agent immobilier.

Il est avocat avant tout et doit respecter les principes essentiels de sa profession notamment les règles déontologiques, et celle du conflit d’intérêts en particulier : il ne pourra intervenir que pour l’une des parties et ne percevra des honoraires que de celle-ci .

Le mandat qu’il reçoit de son client doit indiquer le mode de calcul des honoraires (de diligence et de résultat) et sa durée. Ces honoraires sont libres mais représentent souvent un pourcentage de la valeur du bien en question (entre 3 et 6 % HT), qui n’est pas négligeable dans un chiffre d’affaires de Cabinet.

Si la transaction n’est pas conclue, l’avocat ne pourra percevoir d’honoraires que pour les conseils et actes éventuelle- ment rédigés.

Le CNB a rédigé un guide pratique essentiel pour ce nouveau métier (dernière mise à jour en Octobre 2017/Commission Règles et Usages/3e édition), qui est une mine d’informations et de bonnes pratiques si vous souhaitez vous lancer.

Pourquoi faire appel à un avocat mandataire en transactions immobilières ?

Le recours à un avocat présente l’avantage de faire appel à un professionnel qui pourra à la fois, conseiller et défendre en cas de litige, sans compter ses compétences en matière de rédaction d’actes et de droit international le cas échéant. Il peut également commercialiser (à titre accessoire) les biens dont il recevra mandat dans le cadre d’une affaire juridique ou judiciaire qu’il traite à titre principal.

Un avocat augmenté, donc, qui peut répondre de A à Z à la problématique de son client. Il sera l’interlocuteur unique, le chef d’orchestre du projet de son client. Un avocat moderne qui comprend que la relation client satisfaite est un paramètre essentiel pour tout consommateur de droit.

Il existe une telle complexification de la transaction immobilière dûe au nombre d’informations et de documents obligatoires demandés que l’avocat pourra faire en sorte que le dossier du vendeur ou de l’acheteur soit complet, les audits juridiques et techniques du bien et du vendeur réalisés, la solvabilité checkée et ainsi que la TI soit sécurisée et offre les garanties nécessaires.

Dans le cas contraire, les conséquences pour l’une ou l’autre des parties à la transaction pourraient être désastreuses et conduire à un litige devant le juge qui pourrait par exemple réduire le prix de vente ou bien encore annuler la vente.

Par ailleurs, l’avocat intervient également dans le cadre de saisies immobilières, procédure complexe qui peut donner lieu soit à une vente à l’amiable du bien (une niche pour les avocats mandataires en TI) soit à une vente par adjudication (vente aux enchères judiciaires).

Même s’il ne s’agit pas classiquement de transaction immobilière, c’est un canal pour acquérir qui peut être utilement emprunté et pour lequel l’avocat est indispensable (il est le seul habilité à enchérir).

Enfin l’avocat peut être aussi être de bon conseil et vous permettre d’être informé des différents dispositifs de défiscalisation, des crédits d’impôts… d’optimisation, de la transaction finalement.

Last but not least, l’avocat aguerri aux transactions immobilières internationales saura accompagner ses clients dans les complexités juridiques et fiscales multiculturelles, dans l’acquisition ou la vente d’un bien dans un pays au fonctionnement et aux usages différents, au départ de la France, en collaborant avec ses confrères du pays d’accueil.

●  Le Notaire : l’Acteur (encore) indispensable pour l’authentification de l’acte

Tout comme l’avocat, le notaire peut exercer l’activité de mandataire à titre accessoire, ce qu’il fait couramment quand son activité est principalement tournée vers l’immobilier et lorsqu’il dispose d’un service de négociations immobilières.

Professionnel du droit, il est aussi compétent pour garantir la sécurité juridique de l’ensemble de la transaction. Notons cependant que seuls 5 % des transactions immobilières sont réalisés par des notaires car leur modèle économique, de conseil, n’est pas (encore ?) complétement adapté à la transaction immobilière même si depuis le début de la crise sanitaire Covid 19 et les confinements successifs nous avons vu leur capacité d’adaptation et d’agilité se déployer. Mandaté ou pas par son client pour vendre ou acheter un bien immobilier, le passage devant cet officier ministériel qu’est le notaire est obligatoire, en effet le contrat de vente doit revêtir la forme authentique et le notaire a le monopole sur ce type d’acte, il est le seul à pouvoir lui donner cette valeur juridique. C’est un passage obligé.

Ce métier d’avocat mandataire en TI ne connait pas la crise. La crise Covid ne l’a pas entamé.

Rigoureux, réactif, anticipateur, sécurisateur, garant d’éthique, il est une vraie valeur ajoutée dans le milieu des transactions immobilières.

Bien sûr, il convient que vous aimiez travailler en mode projet, que vous ayiez des compétences relationnelles fortes, maîtrisiez un minimum la matière immobilière et aimiez LE PATRIMOINE !

Si c’est le cas, vous allez adorer ! Et nous pouvons vous aider à vous former !